08-07-2025
Impuestos en el Usufructo y la nuda propiedad: Todo lo que Necesitas Saber
¿Alguna vez te has preguntado qué pasa con los impuestos cuando alguien disfruta de una propiedad que no es suya? O tal vez te has cuestionado cómo se manejan fiscalmente los contratos de usufructo. Si es así, estás en el lugar correcto. En este artículo te explicaremos de manera sencilla todo lo relacionado con los impuestos en el usufructo según la normativa colombiana.
¿Qué es el Usufructo?
Imaginemos que tienes una casa y decides que tu hermano puede vivir en ella durante 10 años, pero tú sigues siendo el dueño. Eso es básicamente un usufructo: permite que una persona disfrute de una propiedad que no es suya, de manera que la propiedad sigue siendo del dueño, pero la disfruta otra persona.
En esta situación surgen dos figuras importantes:
Tipos de Usufructo
Por su Duración
Por su Costo
¿Cómo se Valora el Usufructo?
Según el artículo 303 del Estatuto Tributario, el valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:
Usufructo Vitalicio
El valor del derecho de usufructo vitalicio será igual al 70 % del valor total de los bienes entregados en usufructo. Esto significa que:
Usufructo Temporal
El valor del derecho de usufructo temporal se determinará en proporción al valor total de los bienes entregados en usufructo... a razón de un 5 % de dicho valor por cada año de duración del usufructo, sin exceder del 70% del total del valor del bien.
Ejemplo práctico: Si tienes un apartamento valorado en $200.000.000 y lo entregas en usufructo por 8 años:
Impuesto a la Renta en el Usufructo
Para el Usufructuario
El usufructuario debe:
Para el Nudo Propietario
El nudo propietario:
Ganancias Ocasionales
Usufructo Gratuito
Cuando el usufructo se constituye gratuitamente, el usufructuario recibe una ganancia ocasional porque está recibiendo un derecho valuable sin pagar nada.
Ejemplo: María recibe gratuitamente el usufructo vitalicio de una casa valorada en $300.000.000:
Usufructo Temporal Gratuito
En el caso del derecho de usufructo temporal... el impuesto a las ganancias ocasionales se causará el último día del año o período gravable, sobre el 5% del valor del bien entregado en usufructo.
Ejemplo: Juan recibe gratuitamente el usufructo temporal de un terreno valorado en $100.000.000 por 3 años:
Ejemplo Completo: Caso de Lina y Alexander
Lina, una persona natural que no lleva contabilidad, vive en Bogotá y es dueña de un terreno en Cali donde cultiva maíz y algodón. Ella firma un contrato de usufructo por 10 años con Alexander, quien pagó $26.000.000 por el derecho a usar el terreno.
Para Lina (Nudo Propietario)
Para Alexander (Usufructuario)
Otros efectos:
Con ocasión de la consolidación del usufructo en el nudo propietario al finalizar el usucfruto temporal no se generarán ganancias ocasionales.
Impuesto a las Ventas (IVA)
En la constitución del derecho del usufructo no se genera IVA porque no hay una enajenación o transferencia de dominio. Esto es importante porque muchas personas piensan que al constituir un usufructo oneroso deben pagar IVA, pero no es así.
Responsabilidades Adicionales
Impuesto Predial
Servicios Públicos y Administración
Reparaciones
Consejos Prácticos
1. Siempre formaliza el contrato: Debe hacerse en escritura pública y registrarse
2. Define claramente las responsabilidades: Especifica quién paga qué
3. Consulta con un experto: Los casos complejos requieren asesoría especializada
4. Mantén registros: Guarda todos los documentos relacionados con ingresos y gastos
5. Planifica fiscalmente: Considera las implicaciones tributarias antes de firmar
Conclusión
El usufructo es una figura jurídica muy útil que permite optimizar el uso de los bienes, pero tiene importantes implicaciones fiscales. Tanto el nudo propietario como el usufructuario deben cumplir con sus obligaciones tributarias según su situación específica.
Recuerda que la tarifa del impuesto a las ganancias ocasionales es del 15% sobre la ganancia ocasional, y que en el caso de usufructos temporales gratuitos, este impuesto se debe pagar anualmente.
La clave está en entender que al constituir un usufructo, una propiedad sufre una desagregación de la que surgen dos derechos distintos, en cabeza de contribuyentes distintos, con efectos patrimoniales; por lo tanto, cada quien debe reconocer fiscalmente su derecho.
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