El usufructo legal y la nuda propiedad en los impuestos


 

08-07-2025


 

Impuestos en el Usufructo y la nuda propiedad: Todo lo que Necesitas Saber

 

¿Alguna vez te has preguntado qué pasa con los impuestos cuando alguien disfruta de una propiedad que no es suya? O tal vez te has cuestionado cómo se manejan fiscalmente los contratos de usufructo. Si es así, estás en el lugar correcto. En este artículo te explicaremos de manera sencilla todo lo relacionado con los impuestos en el usufructo según la normativa colombiana. 

 

¿Qué es el Usufructo? 

Imaginemos que tienes una casa y decides que tu hermano puede vivir en ella durante 10 años, pero tú sigues siendo el dueño. Eso es básicamente un usufructo: permite que una persona disfrute de una propiedad que no es suya, de manera que la propiedad sigue siendo del dueño, pero la disfruta otra persona.

 

En esta situación surgen dos figuras importantes:

 

  • Nudo propietario: La persona que sigue siendo dueña del bien pero no puede disfrutarlo
  • Usufructuario: La persona que puede usar y disfrutar del bien aunque no sea el propietario

Tipos de Usufructo 

 

Por su Duración 

  • Temporal: Tiene una duración específica (por ejemplo, 5 años)
  • Vitalicio: Dura toda la vida del usufructuario 

Por su Costo 

  • Gratuito: No se paga nada por el derecho de usufructo
  • Oneroso: Se paga un dinero por obtener el derecho de usufructo

 ¿Cómo se Valora el Usufructo?

 

Según el artículo 303 del Estatuto Tributario, el valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:

 

Usufructo Vitalicio

El valor del derecho de usufructo vitalicio será igual al 70 % del valor total de los bienes entregados en usufructo. Esto significa que:

 

  • El usufructuario declara el 70% del valor del bien
  • El nudo propietario declara el 30% restante

Usufructo Temporal

 

El valor del derecho de usufructo temporal se determinará en proporción al valor total de los bienes entregados en usufructo... a razón de un 5 % de dicho valor por cada año de duración del usufructo, sin exceder del 70% del total del valor del bien.

 

Ejemplo práctico: Si tienes un apartamento valorado en $200.000.000 y lo entregas en usufructo por 8 años:

 

  • Cada año el usufructuario aumenta 5% en su patrimonio
  • Al final de los 8 años: 8 × 5% = 40% del valor total
  • Usufructuario declara: $200.000.000 × 40% = $80.000.000
  • Nudo propietario declara: $200.000.000 × 60% = $120.000.000

Impuesto a la Renta en el Usufructo

 

Para el Usufructuario

 

El usufructuario debe:

 

  • Declarar todos los ingresos que genere el bien (arriendos,  ventas de productos, etc.)
  • Asumir los costos y gastos relacionados con el bien
  • Aplicar la depreciación del bien (Si está obligado a llevar contabilidad) 

Para el Nudo Propietario 

 

El nudo propietario:

  • No declara ingresos del bien (Solo tiene la propiedad del bien)
  • Debe declarar el bien en su patrimonio por el valor que le corresponde en su %
  • Si constituyó el usufructo de forma onerosa (vendió el derecho), debe declarar ese ingreso

Ganancias Ocasionales

 

Usufructo Gratuito

 

Cuando el usufructo se constituye gratuitamente, el usufructuario recibe una ganancia ocasional porque está recibiendo un derecho valuable sin pagar nada.

 

Ejemplo: María recibe gratuitamente el usufructo vitalicio de una casa valorada en $300.000.000:

 

  • Ganancia ocasional para María: $300.000.000 × 70% = $210.000.000
  • Impuesto a pagar: $210.000.000 × 15%

Usufructo Temporal Gratuito

 

En el caso del derecho de usufructo temporal... el impuesto a las ganancias ocasionales se causará el último día del año o período gravable, sobre el 5% del valor del bien entregado en usufructo.

 

Ejemplo: Juan recibe gratuitamente el usufructo temporal de un terreno valorado en $100.000.000 por 3 años:

 

  • Cada año debe pagar ganancia ocasional sobre: $100.000.000 × 5% = $5.000.000
  • Impuesto anual: $5.000.000 × 15%

Ejemplo Completo: Caso de Lina y Alexander

 

Lina, una persona natural que no lleva contabilidad, vive en Bogotá y es dueña de un terreno en Cali donde cultiva maíz y algodón. Ella firma un contrato de usufructo por 10 años con Alexander, quien pagó $26.000.000 por el derecho a usar el terreno.

  

Para Lina (Nudo Propietario)

 

  • Debe declarar el ingreso de $26.000.000 que recibió por vender el derecho de usufructo
  • Debe restar estos $26.000.000 del valor patrimonial del terreno
  • Al finalizar los 10 años, debe volver a sumar el valor del usufructo a su patrimonio

 Para Alexander (Usufructuario)

 

  • Debe declarar el derecho de usufructo por $26.000.000 en su patrimonio
  • Debe declarar todos los ingresos que obtenga del terreno (venta de maíz y algodón)
  • Puede deducir los gastos relacionados con el cultivo
  • Al finalizar los 10 años, el derecho desaparece de su patrimonio

 Otros efectos:

 

Con ocasión de la consolidación del usufructo en el nudo propietario al finalizar el usucfruto temporal no se generarán ganancias ocasionales.

  

Impuesto a las Ventas (IVA)

 

En la constitución del derecho del usufructo no se genera IVA porque no hay una enajenación o transferencia de dominio. Esto es importante porque muchas personas piensan que al constituir un usufructo oneroso deben pagar IVA, pero no es así.

 

Responsabilidades Adicionales

 

Impuesto Predial

 

  • El responsable legal es el nudo propietario
  • Pero en el contrato se puede pactar que lo pague el usufructuario
  • Si el usufructuario no paga, el propietario debe responder

 Servicios Públicos y Administración

 

  • Los paga quien se haya comprometido en el contrato
  • Generalmente es el usufructuario (quien disfruta del bien)

 Reparaciones

 

  • Mantenimiento general: Las paga el usufructuario
  • Reparaciones estructurales: Las paga el propietario

 Consejos Prácticos

 

1.    Siempre formaliza el contrato: Debe hacerse en escritura pública y registrarse

 

2.    Define claramente las responsabilidades: Especifica quién paga qué

 

3.    Consulta con un experto: Los casos complejos requieren asesoría especializada

 

4.    Mantén registros: Guarda todos los documentos relacionados con ingresos y gastos

 

5.    Planifica fiscalmente: Considera las implicaciones tributarias antes de firmar

  

Conclusión

 

El usufructo es una figura jurídica muy útil que permite optimizar el uso de los bienes, pero tiene importantes implicaciones fiscales. Tanto el nudo propietario como el usufructuario deben cumplir con sus obligaciones tributarias según su situación específica.

  

Recuerda que la tarifa del impuesto a las ganancias ocasionales es del 15% sobre la ganancia ocasional, y que en el caso de usufructos temporales gratuitos, este impuesto se debe pagar anualmente.

  

La clave está en entender que al constituir un usufructo, una propiedad sufre una desagregación de la que surgen dos derechos distintos, en cabeza de contribuyentes distintos, con efectos patrimoniales; por lo tanto, cada quien debe reconocer fiscalmente su derecho.  


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