Algunos actos notariales: implicaciones y planeación tributaria

Las notarías, como pilares de la seguridad jurídica, no solo se encargan de autorizar escrituras públicas de actos tan habituales como compraventas, donaciones, constitución de sociedades conyugales o particiones hereditarias. También cumplen funciones como dar fe de firmas, reconocer documentos privados y expedir copias auténticas, garantizando la veracidad y oponibilidad de los actos que amparan. Sin embargo, detrás de la solemnidad del instrumento público existe una dimensión crítica que muchos contribuyentes subestiman: la planeación tributaria. La elección del acto notarial y la forma en que se estructura determinan consecuencias fiscales relevantes, y el desconocimiento puede traducirse en costos innecesarios o sanciones.

1. Compraventa: acto por excelencia y costo fiscal La compraventa es el acuerdo mediante el cual una persona transfiere la propiedad de un bien a otra, a cambio de un precio en dinero. Aunque es el acto más utilizado en la práctica, también es el que con mayor claridad evidencia la falta de planeación tributaria. Con frecuencia, el contribuyente concentra su atención en el valor catastral y no en el valor fiscal, ignorando el concepto fundamental del costo fiscal, del cual se deriva el impuesto, ya sea en forma de renta ordinaria o de ganancia ocasional.

En materia de venta de bienes inmuebles, los principales artículos del Estatuto Tributario y del Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016 que suelen intervenir, de forma conjunta y resumida, son los artículos 28, 67, 68, 69, 69‑1, 70, 72, 73, 90, 277, 300 y siguientes, 307, 311‑1, 398, 401, 420 y 512‑22 del E.T. Así mismo, en el decreto reglamentario se destacan los artículos 1.2.1.3.2 y 1.2.1.3.3 (valor patrimonial y renta de personas naturales), 1.2.4.9.1 (retención del 2,5% en otros ingresos aplicable a inmuebles) y el bloque 1.3.3.1.4 y siguientes del Capítulo 3, Sección 3, que desarrollan el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles del artículo 512‑22 del E.T.

Los artículos 67, 68, 69 y 69‑1 del Estatuto Tributario contienen las reglas para determinar el costo fiscal. No obstante, el artículo de mayor relevancia práctica es el 90, que exige que el valor registrado en la escritura se aproxime al valor comercial del bien. Una desviación superior al quince por ciento (15%) puede dar lugar a la presunción de un precio de venta no real en la enajenación, lo que habilita a la DIAN para revisar y ajustar la operación. Esta interpretación se refleja, entre otros, en la sentencia del 3 de septiembre de 2015, Exp. 05001‑23‑31‑000‑2010‑00505‑01 (20029) del Consejo de Estado.

¿Cómo determinar y optimizar el costo fiscal?

Personas naturales: Se debe partir del Certificado de Libertad y Tradición, identificando la fecha y el valor de adquisición original del inmueble. Sobre este valor base se aplican los ajustes fiscales permitidos por el artículo 73 del Estatuto Tributario, con el fin de actualizar el costo y reducir la utilidad gravada en una eventual venta.

Personas jurídicas: El tratamiento es diferente y se rige principalmente por lo dispuesto en el artículo 70 del Estatuto Tributario, que regula el ajuste del costo de los activos en cabeza de las sociedades. Una lectura integral de esta norma permite estructurar operaciones de enajenación con menor exposición fiscal.

na estrategia de planeación viable consiste en solicitar el autoavalúo U catastral (Ley 44 de 1990) en la respectiva jurisdicción, dentro del plazo anual del 1 de enero al 30 de junio. Al incrementar el avalúo para efectos del Impuesto Predial Unificado, se eleva el costo fiscal y, por tanto, se reduce la ganancia en una futura venta. La decisión estratégica consiste en comparar si es más conveniente asumir un incremento moderado y permanente en el impuesto predial o enfrentar, en el momento de la enajenación, una ganancia ocasional elevada gravada al 15%. Debe recordarse que, si el bien se ha poseído por menos de dos años, la utilidad se considera renta ordinaria, sometida a las tarifas progresivas del artículo 241 del Estatuto Tributario.

¿La mejor opción vender al Estado? Vender al Estado puede convertirse en uno de los escenarios más eficientes desde el punto de vista tributario, cuando la planeación se hace de manera anticipada. La ejecución de proyectos de utilidad pública por parte de las entidades estatales permite que una inversión a largo plazo en la adquisición de un terreno, destinada a futura utilidad pública, cumpla las condiciones previstas en el artículo 58 y el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997.

Bajo estos supuestos, el ingreso obtenido por la enajenación del bien inmueble no se somete al impuesto de renta, ni como renta ordinaria ni como ganancia ocasional, lo que convierte este tipo de operación en una herramienta de planeación sumamente eficaz para ciertos contribuyentes.

Recuerda el ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente Capítulo no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional

2. Donación: “lotería” con beneficios condicionados La donación es la transferencia gratuita de un bien, sin contraprestación alguna para el donante. Para el donatario puede percibirse como un beneficio sin costo, pero para que sus ventajas sean reales es indispensable una planeación cuidadosa. Un punto relevante es que la recepción de una donación no genera retención en la fuente y, además, el artículo 307, numeral 4 del Estatuto Tributario otorga una exención del impuesto de ganancia ocasional sobre el 20% del valor de los bienes recibidos.

En el caso de donaciones de bienes inmuebles entre personas naturales, intervienen, de manera resumida, los artículos 277, 300 y siguientes, 302, 303, 307, 313 y 314 del Estatuto Tributario. En el Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016, el tratamiento general de las donaciones en renta y su remisión al régimen de ganancias ocasionales se desarrolla en los artículos 1.2.1.4.1 y siguientes del Capítulo 1, Título 1, Parte 2 del Libro 1.

La estrategia más eficiente suele ser la donación por cuotas parciales. Fraccionando la transferencia del inmueble en varios periodos fiscales, es posible estructurar cada donación de manera que su valor se mantenga por debajo del límite de 1.400 UVT previsto en el artículo 592 del Estatuto Tributario, lo que libera al donatario de la obligación de declarar renta, siempre que no tenga otros ingresos. De lo contrario, se requiere una planeación integral de sus rentas para absorber el valor de la donación sin generar cargas impositivas innecesarias.

Es importante resaltar que, en la donación, no resulta aplicable el artículo 90 del Estatuto Tributario, según lo precisado por la sentencia 11001‑03‑27‑000‑2020‑00025‑00 (25400) del Consejo de Estado del 10 de noviembre de 2022. Sin embargo, ello no significa que el valor pueda fijarse libremente, ya que el artículo 3 del Decreto 1712 de 1989 obliga a presentar ante la notaría un avalúo comercial del inmueble objeto de donación.

4. Venta de derechos: esquema con particularidades La venta de derechos, como ocurre con la cesión de una cuota hereditaria, exige especial cautela. Si el monto de la venta supera las 1.400 UVT o el vendedor percibe otros ingresos, la utilidad se configura como renta ordinaria, sometida a la tarifa progresiva. El riesgo fiscal es elevado, pues al no existir, en muchos casos, un costo claramente asignado a esos derechos, casi todo el valor recibido puede convertirse en base gravable, expuesta a tarifas que oscilan entre el 19% y el 39%.

En numerosos escenarios resulta más ventajoso adjudicar el bien dentro de la sucesión y gravar la operación como ganancia ocasional al 15%, con las exenciones aplicables, en lugar de vender los derechos hereditarios. Esta diferencia de tratamiento puede representar una brecha significativa en la carga tributaria para el heredero.

El Concepto 575 de 2020 de la DIAN precisó que los derechos de herencia pueden manejarse como un activo intangible, lo que permite que la utilidad derivada de su venta se trate como renta ordinaria o como ganancia ocasional, dependiendo de si dichos derechos han sido poseídos por menos o más de dos años. Esta interpretación abre un espacio de planeación que debe revisarse caso por caso.

4. Sucesión: previsión y revisión rigurosa La sucesión mortis causa es el mecanismo por el cual se transfieren los bienes de una persona fallecida a sus herederos. Una planeación adecuada en vida, mediante donaciones, fideicomisos civiles o la creación de sociedades, puede prevenir trámites costosos, demoras innecesarias y conflictos familiares posteriores.

Una vez abierta la sucesión, la diligencia técnica es fundamental:

Es necesario revisar el costo fiscal de los bienes en cabeza del causante. El inventario notarial no debería basarse únicamente en el avalúo catastral, sino que debe contrastarse con el Certificado de Libertad y Tradición y con las declaraciones de renta del difunto, para identificar el costo fiscal real (valor de adquisición más ajustes). Esto protege a los herederos frente a eventuales reclamaciones de la DIAN por subvaloración, amparadas en el artículo 844 del Estatuto Tributario.

Además, se debe regularizar la situación tributaria del causante antes de iniciar el trámite notarial, presentando y pagando todas las declaraciones de renta pendientes. El notario solicita de oficio a la DIAN un certificado de cumplimiento tributario, y cualquier saldo o declaración omitida puede dar lugar a la devolución del expediente, dilatando indefinidamente el proceso sucesoral.

5. Sentencias y oficios de la Dian sobre actos notariales En el medio de control de nulidad radicado 11001‑03‑27‑000‑2024‑00038‑00 (28927), promovido por la Asociación de Fiduciarias contra la DIAN, el Consejo de Estado precisó que la transferencia de un inmueble al patrimonio autónomo, a título de aporte en fiducia mercantil, no configura hecho generador del impuesto de timbre, por cuanto no implica una enajenación en los términos del artículo 519 del Estatuto Tributario. En consecuencia, el gravamen solo se causa cuando el patrimonio autónomo enajena el bien a favor de un tercero, mediante escritura pública y siempre que se cumplan las condiciones legales, en particular que el valor de la operación sea igual o superior a 20.000 UVT y no se haya generado previamente el impuesto sobre el mismo inmueble.

Sobre liquidación de sociedad conyugal (Concepto 17037 de 2025) vuelve sobre el artículo 519 E.T. y el parágrafo 3, recordando que la tarifa se aplica cuando hay enajenación a cualquier título de inmuebles de 20.000 UVT o más, pero remite al Concepto General para precisar que la liquidación de la sociedad conyugal, en principio, se ubica entre las operaciones que no se consideran enajenación gravada.

Cierre Cada acto notarial es una pieza dentro de un tablero fiscal complejo. Su correcta selección y estructuración, guiadas por criterios técnicos y una visión prospectiva, no representan un simple formalismo jurídico, sino la herramienta esencial para lograr eficiencia tributaria y seguridad jurídica en la transmisión y reorganización del patrimonio.

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HERRAMIENTAS TRIBUTARIAS