22-06-2020

LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO EMPLEADOR

 

La propiedad horizontal, en Colombia, es una forma especial de dominio, en la que coinciden derechos de propiedad exclusiva sobre bienes inmuebles privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes; al surgir la persona jurídica tiene como fin garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, dentro de un entorno comunitario.

 

La Propiedad Horizontal no es una empresa, pero puede emplear a trabajadores cumpliendo con toda la legislación laboral, lo que incluye obligaciones principales de los empleadores, tales como:

 

1. Garantizar plenamente los derechos de sus trabajadores,

 

 2. Afiliar y cotizar a la Seguridad Social Integral a todos sus trabajadores,

 

3.    3. Establecer el Reglamento Interno de Trabajo

 

Es así como la Propiedad Horizontal puede vincular mediante contrato de trabajo a sus trabajadores, excepto en lo relacionado a la vigilancia, ya que la ley ordena que este servicio se debe contratar con las Empresas de Vigilancia Privada.

 

Por otra parte, la contratación por prestación de servicios puede presentarse en la Propiedad Horizontal, al igual que la contratación con empresas de servicios temporales o Cooperativas de Trabajo Asociado, lo que no se puede presentar es la intermediación laboral ilegal.

 

La Propiedad Horizontal podría responder solidariamente por las obligaciones laborales de sus contratistas, de acuerdo a lo reglado en el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo:

 

“…1) Son contratistas independientes y, por tanto, verdaderos empleadores y no representantes ni intermediarios, las personas naturales o jurídicas que contraten la ejecución de una o varias obras o la prestación de servicios en beneficios de terceros, por un precio determinado, asumiendo todos los riesgos, para realizarlos con sus propios medios y con libertad y autonomía técnica y directiva. Pero el beneficiario del trabajo o dueño de la obra, a menos que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio, será solidariamente responsable con el contratista por el valor de los salarios y de las prestaciones e indemnizaciones a que tengan derecho los trabajadores, solidaridad que no obsta para que el beneficiario estipule con el contratista las garantías del caso o para que repita contra él lo pagado a esos trabajadores.

 

2) El beneficiario del trabajo o dueño de la obra, también será solidariamente responsable, en las condiciones fijadas en el inciso anterior, de las obligaciones de los subcontratistas frente a sus trabajadores, aún en el caso de que los contratistas no estén autorizados para contratar los servicios de subcontratistas.” (Resaltado fuera del texto)

 

Pero, tal como lo indica el artículo se deben diferenciar las labores que tengan relación con el objeto social de la propiedad horizontal y las labores que no la tengan, ya que solo se podría predicar solidaridad cuando las labores contratadas tienen relación con el objeto social de la Propiedad Horizontal.

 

La Corte Constitucional en la sentencia C-593 del 20 de agosto de 2014, considero:

 

“…En relación con el contrato de obra puede darse dos situaciones (i) la obra o labor es extraña a las actividades normales de quien encargó su ejecución; y por tanto, dicho negocio jurídico sólo produce efectos entre los contratantes y (ii) la labor hace parte del giro ordinario de los negocios del beneficiario del trabajo. Aquí se produce una responsabilidad solidaria entre el dicho beneficiario y los trabajadores del contratista…En primer lugar, cabe señalar que estas dos categorías de trabajadores se encuentran en dos situaciones de hecho diferentes, al desarrollar labores disímiles.

 

Así, aquellos que desarrollan funciones propias del giro ordinario de la empresa, incluso podrían asimilarse a los trabajadores de la empresa misma, mientras que aquellos que ejercen labores ajenas son contratados para desarrollar labores que no son propias de la compañía. A modo de ilustración, si una compañía de textiles contrata el mejoramiento de la estructura física de la empresa (pintura, arreglo de paredes, entre otros), los empleados del contratista no podrían ser asimilados a los trabajadores de la empresa por cuanto desarrollan funciones diferentes. Esta misma afirmación no sería absolutamente trasladable frente a los trabajadores del contratista que desarrollaran funciones propias y ordinarias de la empresa contratante. Nuevamente, se resalta que, para efectos de hacer tal distinción, debe considerarse el concepto amplio de funciones propias que ha sido acogido por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en el entendido que para que proceda la figura de solidaridad laboral basta con demostrar que no son labores extrañas al desarrollo de la empresa…”

 

En cuanto a los copropietarios, la Corte Suprema de Justicia, considero que:

 

“…En últimas, no está demás advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre estos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001, que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga…”.

 

Es decir, que los copropietarios no son responsables solidarios de las obligaciones laborales que contrae la Propiedad Horizontal como persona jurídica sin ánimo de lucro.

 

 

Yanneth Cristina Castro Albañil

Editora laboral de www.consultorcontable.com

yanneth.castro@hotmail.com